5 Especificaciones Dentro de un Reporte de Mercado que Debes Conocer al Investigar una Oficina

10 octubre 2016

Durante los últimos años, la economía panameña ha experimentado un auge significativo a diferencia de otros países de Latinoamérica.


Según la FMI (Fondo Monetario Internacional) la economía de América Latina y la región del Caribe se contraerá 0.5% en 2016, mientras que Panamá, un pequeño país centroamericano, es el que más crecerá según las estimaciones de la organización.
Por esa razón, el mercado de oficinas en Panamá ha tenido un auge importante en el área comercial acarreando la construcción de múltiples oficinas en la capital del país.
 
En la actualidad el mercado de oficinas en el país se encuentra con una disponibilidad del 45% en áreas desocupadas, colocando a Panamá como el país líder en disponibilidad de áreas locales.  
Por lo cual, si estás buscando un lugar para que tu negocio pueda prosperar, es importante que conozcas cuáles son las últimas tendencias del mercado inmobiliario.  
La mejor manera de hacerlo es a través de un informe de oficina o llamado localmente Reporte de Mercado de Oficinas. Las especificaciones de un local comercial están detalladas dentro de un informe de mercado de oficina. Este documento incluye todas las descripciones que tienen todas las oficinas en el país en general.  
Sin embargo… ¿Sabes exactamente que es un informe de especificaciones de mercado de oficinas? Bien, un informe de mercado de oficinas es un documento trimestral que resume todas las actividades del mercado de oficinas en Panamá. Este documento incluye un análisis sobre la oferta, inversión, tendencias y demandas del sector inmobiliario en el país. Cada trimestre se evalúan las oficinas entre Clases A y C en diversos sectores de la ciudad desde las Áreas Revertidas hasta Panamá Este.

   

1. Stock o inventario existente.

 

El stock o inventario, es la cantidad de metros cuadrados de oficinas que hay dentro del mercado, independiente si las oficinas están disponibles o no. Cada reporte de mercado puede segmentar el inventario de dos maneras entre ellas:  

a- Inventario por clase:
Actualmente en Panamá se maneja 5 clases de inventarios de oficinas existentes entre las cuales están:

- Clase A+
- Clase A
- Clase B+
- Clase B
- Clase C



b- Inventario por zona: Dentro de los inventarios por zona podemos des
tacar 7 zonas, de las cuales podemos encontrarlas segmentadas de las siguientes maneras:

- Áreas Revertidas – Albrook, Amador, Panamá Pacífico.
- Distrito Financiero – Obarrio, Marbella, El Cangrejo y Vía España.
- Panamá Central – Punta Pacífica, San Francisco, Coco del Mar y La Sabana.
- Panamá Norte – Betania, El Dorado, El Carmen y Condado del Rey.
- Panamá Sur – Punta Paitilla, Avenida Balboa y Casco Antiguo
- Panamá Oeste – Calidonia y Bella Vista Oeste
- Panamá Este – Costa del Este, Tocumen y Áreas aledañas al Aeropuerto.
 

2. Absorción de los espacios de oficinas.  

La absorción u ocupación de espacios de oficina es la cantidad total de metros cuadrados que se han alquilado o desocupado durante un periodo de tiempo determinado. Cuanto mayor sea la absorción, más oficinas se habrán alquilado durante este trimestre.

  Por lo general, el reporte de oficina compara el trimestre actual con los periodos anteriores, esto con la finalidad de marcar una tendencia en el mercado y poder así realizar proyecciones futuras.
En el reporte de mercado vas a encontrar dos tipos de absorciones las cuales son:

a. Absorción Bruta: La absorción bruta es la cantidad total de metros cuadrados, sin tomar en cuenta los lugares que han sido desocupados.
b. Absorción Neta: La absorción neta es la cantidad de metros cuadrados alquilados descontando los lugares de oficinas que se han vaciado o desocupado. En los reportes de mercados suelen presentarse solamente la absorción bruta, debido a que es muy complicado conocer la absorción neta cada trimestre.
 

3. Indicadores de mercado

 

Desde el punto de vista inmobiliario los indicadores te ayudan a conocer la disponibilidad de metros cuadrados en el mercado actual y cuál es su precio por m2.
Entre los indicadores que verás dentro de un informe de oficina puedes encontrar los siguientes:
- Inventario Existente (m2).
- Desocupación (m2) (No Vendido).
- Desocupación (m2) (Vendido).
- Desocupación Total (%).
- Precio Promedio de Alquiler ($/m2/Mes).
- Cuota de Mantenimiento ($/m2/Mes).
- Oficinas en Construcción (m2).
- Absorción Bruta (m2).
- Absorción Neta (m2).
 

4. Precios de cierre.

  Los precios que aparecen dentro del reporte trimestral corresponden al valor de alquiler de una oficina registrada en el mercado actual. Debes tener en cuenta que dependiendo de las circunstancias de cada mercado los precios de salida suelen disminuir o incrementar un poco su precio. De ti depende negociar y conseguir la oficina que deseas al mejor precio.
Artículo recomendado: 6 Aspectos esenciales en la negociación de un contrato de oficina.
Dentro del reporte también podemos encontrar diferentes tipos de indicadores económicos entre ellos:

- PIB (Crecimiento Anual)
- PIB (Per Capital)
- Cuota de Mantenimiento.
- Precio promedio de Alquiler.
 

5. Criterios por Submercados

 

Claramente, no es lo mismo alquilar una oficina en Tocumen que en Punta Pacífica. Los precios en alquiler de oficinas en Panamá varían en gran medida por la ubicación de las zonas.  
Recuerda que en cuanto más quieras acercarte a las zonas centro del país mayor será la visibilidad de tu negocio en el mercado actual.
  Algunos criterios que se toman en cuenta en los reportes de mercado de oficina por zonas son:
- Tiempo tomado por los empleados del trabajo hacia sus casas.
- Tiempo tomado por los empleados del trabajo hacia sus casas en 5 años.
- Tiempo tomado por los ejecutivos del trabajo hacia sus casas.
- Tiempo tomado por los ejecutivos del trabajo hacia sus casas en 5 años.
- Área de edificios más nuevos.
- Facilidades en el área (restaurantes, farmacias).


Algunos criterios que se toman en cuenta en los reportes de mercado de oficina por clases A, B, C son:

- Estacionamientos.
- Acceso (vía principal y vía alternas).
- Amenidades.
- Elevadores.
- Planta eléctrica.
- Seguridad.
- Tamaño de oficinas.
- Tamaño del edificio.
- Mantenimiento.
- Edad del edificio.
El mercado de oficinas actual en la Ciudad de Panamá sigue comportándose de manera dinámica. La absorción trimestral y anual tiene una tendencia de incremento paulatino, demostrando un mercado de venta y renta activo hasta el 2017.

Para finalizar...

Analizar un reporte de mercado de oficina te ayuda a conocer los niveles de precios actuales en las distintas zonas del país. Además, también conocerás la disponibilidad entre la oferta y la demanda actualmente.
Por ejemplo, si la disponibilidad de oficinas es muy alta y existe una absorción baja, tienes una mayor probabilidad de exigir pagar una menor factura de alquiler. Además de esto podrás entender mejor el funcionamiento del mercado en general y por supuesto su futura evolución. Añadido a esto, también, podrás interpretar si es un buen momento para rentar o debes esperar un tiempo hasta que los precios de alquiler bajen un poco.

  5 Factores decisivos a la hora de alquilar una oficina

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